Le 1er juillet prochain marquera une nouvelle étape dans l’évolution de la fiscalité immobilière au Maroc. À cette date, un dispositif de retenue à la source de 5% sur certains loyers professionnels entrera officiellement en vigueur. Inscrite dans la Loi de Finances 2026, cette mesure vise avant tout à renforcer l’efficacité du recouvrement fiscal et à sécuriser les recettes de l’État. Contrairement à ce que pourrait laisser penser son annonce, il ne s’agit pas de la création d’un nouvel impôt, mais d’une modification des modalités de prélèvement d’une taxe déjà existante.
Cette réforme concerne principalement les loyers versés dans le cadre d’activités professionnelles et commerciales. Lorsqu’une entreprise soumise à l’obligation de retenue règle un loyer à une société ou à un professionnel relevant de certains régimes fiscaux, elle devra désormais prélever 5% du montant brut hors TVA avant d’effectuer le paiement. Les sommes retenues seront ensuite reversées au Trésor et viendront s’imputer sur l’impôt dû par le bénéficiaire du loyer.
Une application progressive pour les entreprises
Le législateur a opté pour une mise en œuvre graduelle afin de permettre aux entreprises concernées d’adapter leurs procédures comptables et administratives. Dès juillet 2026, l’obligation s’appliquera aux entreprises privées réalisant un chiffre d’affaires annuel supérieur ou égal à 500 millions de dirhams hors TVA. Ce seuil sera abaissé à 350 millions de dirhams à partir de janvier 2027, puis à 200 millions de dirhams dès 2028.
Les établissements publics, les collectivités territoriales, les entreprises publiques, les banques, les compagnies d’assurances ainsi que leurs filiales seront, quant à eux, concernés dès l’entrée en vigueur du dispositif. Pour ces acteurs, l’application de la retenue à la source deviendra une nouvelle obligation fiscale intégrée à leurs procédures de paiement.
Cette montée en charge progressive traduit la volonté des pouvoirs publics de limiter les perturbations opérationnelles tout en assurant une généralisation progressive du mécanisme à une part importante du tissu économique national.
Quels biens sont concernés ?
Le nouveau dispositif couvre l’ensemble des biens immobiliers loués dans un cadre professionnel. Les bureaux, commerces, entrepôts, hangars, usines ou encore terrains entrent ainsi dans son champ d’application. Plus largement, tous les biens bâtis ou non bâtis exploités dans le cadre d’une activité économique peuvent être concernés lorsque le bailleur répond aux critères définis par la réglementation.
En revanche, les particuliers qui perçoivent des revenus fonciers dans le cadre de leur patrimoine privé ne sont pas visés par cette réforme. Un propriétaire louant un appartement ou une maison à titre personnel continuera d’être soumis au régime fiscal actuellement en vigueur.
La situation est différente pour les professionnels qui intègrent leurs biens immobiliers à leur activité économique. Un médecin, un avocat ou tout autre entrepreneur qui loue un bien inscrit à son actif professionnel pourra être concerné par la retenue à la source prévue par la nouvelle réglementation.
Des exceptions prévues par la loi
La réforme prévoit également plusieurs exclusions. Les organismes bénéficiant d’une exonération permanente de l’impôt sur les sociétés ne sont pas concernés. Il en va de même pour les Habous, les Organismes de Placement Collectif Immobilier (OPCI) bénéficiant d’un régime spécifique d’exonération ainsi que certaines opérations réalisées dans le cadre du crédit-bail et de la location avec option d’achat.
L’État et les collectivités territoriales restent également exclus lorsqu’ils perçoivent eux-mêmes des revenus locatifs. Le législateur a ainsi cherché à tenir compte des spécificités de certains acteurs institutionnels et de certains véhicules d’investissement déjà soumis à des régimes particuliers.
Un défi administratif plus que financier
Pour de nombreux observateurs, l’impact de cette réforme sera davantage organisationnel que fiscal. Les entreprises concernées devront adapter leurs systèmes comptables, intégrer le calcul de la retenue dans leurs procédures internes, assurer les déclarations nécessaires et respecter les délais de reversement prévus par la réglementation.
Les directions financières seront particulièrement mobilisées pour garantir la conformité des opérations et éviter tout risque d’erreur. Cette évolution impliquera également des actions de formation et une mise à jour des mécanismes de contrôle interne au sein des entreprises concernées.
Sur le plan financier, la retenue à la source constitue simplement une avance sur l’impôt dû par le bailleur. Les montants prélevés pourront être déduits de l’impôt sur les sociétés ou de l’impôt sur le revenu selon le statut du bénéficiaire. Lorsque les sommes retenues dépassent l’impôt effectivement dû, la réglementation prévoit un mécanisme de restitution. Pour les bailleurs professionnels, l’impact devrait donc se limiter essentiellement à un ajustement temporaire de trésorerie.
Une nouvelle étape dans la modernisation fiscale
Cette mesure s’inscrit dans un mouvement plus large de modernisation de la fiscalité immobilière engagé ces dernières années. Depuis 2019, plusieurs ajustements ont été introduits concernant les revenus fonciers, les modalités déclaratives et les mécanismes de retenue à la source.
Avec l’entrée en vigueur de ce nouveau dispositif, les pouvoirs publics poursuivent leur objectif de simplification du recouvrement fiscal tout en renforçant la traçabilité des opérations économiques. Une évolution qui concerne directement les entreprises locataires, les bailleurs professionnels et l’ensemble des acteurs du marché immobilier d’entreprise, désormais appelés à s’adapter à de nouvelles règles de gestion fiscale.
